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一是租金高、回報穩定 熊大尋城市策劃公司認為除了最誘人的廉價土地外，物流地產投資多、租金高、回報穩定的特點也讓房地產商“心馳神往”。 大商匯國際建材城只租不售，均價大約為每月每平方米在40～60元之間，管理費另計。如此說來，即使按最低40元／平米價格，建筑面積40萬平米的國際建材城按八成出租率估算，每年的租金將到達1.5億元左右。 然而，大商匯的整體規劃不只是面積達40萬平米的國際建材城，而近100萬平米的商業面積。 隨著城市中心區的發展，中心區的物流集散地需要更大的空間來承接，因此向市郊轉移成為必然，房地產商獲得了新的機會。 開發商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調控帶來的巨大壓力，然而，轉向物流地產，同時也要迎來更大的風險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風險等，這些都是他們不得不面對的問題。有了問題，就會有人想辦法，有人想辦法，就會有高招。所以，物流地產出現了第三種好處。 二是廉價圈地 行業的快速增長往往離不開大環境。數據表明，我國物流市場需求和現代物流業均已進入快速增長時期，目前市場規模超過2萬億元，并且根據專家的預測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速。 開發高容積率的住宅馬上就可以回收數以億計的利潤，而做物流地產未來的成長將帶來豐厚的回報。房地產與物流地產的根本區別在于，開發房地產時，開發商最關心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產開發的收益卻是在開發之后，不僅要建好市場，還要經營好市場，管理好市場，保持物業的持續增值能力。 開發商心里有數，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發家的資本。物流地產是政府大力支持的項目，在土地立項上，物流地產相對而言比較廉價。尤其是昆明作為東盟橋頭堡及中國東盟兩廊的中心城市，面向東盟18億人的巨大商機，大商匯項目符合昆明及云南省政府的打造物流中心城市的發展戰略，因此獲得政策支持就不言而喻了。 物流行業是國家鼓勵的行業，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。 然而，是什么原因導致地方政府“心甘情愿”地將大塊土地廉價地轉讓給投資商呢？ 物流地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且房地產大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，物流地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。 如果純住宅地產開發，政府在取得土地款之外，就沒有更多的地方收益了。而物流地產項目卻能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做物流地產項目也就不奇怪。 富力地產總裁張力在2007年發出了感嘆“拿地太便宜了”，富力在廣州花都區一口氣吃下了1900畝工業倉儲用地，土地價格為10萬／畝，而當地土地的地價為18萬／畝。也就是說，富力幾乎是以現有土地價格的一半，拿下了現在用于做物流地產的用地，難怪富力地產總裁張力會說“拿地太便宜了”。 三是熱錢轉型 熊大尋城市策劃公司認為：近年來，政府的宏觀調控直指房產投資，改變了溫州人對房地產的投資期望，不少資本開始準備撤退。嗅覺靈敏的溫州人早就預料到地根、銀根縮緊的政策信息。 前幾年房產暴利，他們預感房地產行業風險會很大，尤其是銀行系統的金融風險。2004年春節時，率先進入房地產的德力西宣布“淡出房產”。業內人士分析，今年政策變化，一些融資過大、按揭貸款辦不下來的項目會受到影響，預計今年一些資本將會分流轉向其他領域。 不過，這些資本并沒有完全脫離房地產的影子。德力西集團淡出房產后，馬上進入了物流產業。去年，德力西集團與北京物美集團、河北新奧集團、安徽南翔集團的企業領導結伴考察了60多個城市，對中西部的城鄉結合部進行了綜合物流基地可行性的論證。之后，四家企業成立公司，準備在全國投資20個物流園區，總投資預算達500億元。 不過業內人士分析，這些綜合物流基地，多少有點“高級房地產”的味道。綜合物流基地包括了商貿城、倉儲和交通運輸，其中商貿城還會進行像商鋪那樣的招商，如引進服裝、鞋帽、皮革等產業，采取像房地產那樣的預售形式。 因此，大商匯的策劃掀起了中國物流地產的熱潮，其中奧妙可見一斑。雖然，大商匯的產品很一般，但是沒關系，賺錢已不在這個環節了。這就是產業策劃的威力。 四是轉換用途 中國的物流地產是“概念圈地”，很多地產商打著物流地產的幌子在圈地，再把土地拿來開發商業地產，土地的用途不同，土地的價格也不同。開發商往往在廉價購買土地后轉做經營其他地產項目。這種現象太多了，有的甚至更嚴重。如住宅立項的土地用在商務上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。 中國號稱實施“世界上最嚴格的土地保護制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴格的土地制度”也鍛煉了中國地產商高超的商業技巧。 放眼北京的CBD，商務住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數的地產公司打出的口號都是商務、出租。而據業地產界人士透露，很多地產商都試圖把住宅或公寓立項的土地變相地開發成寫字樓的功能。 前面提到的富力地產買下1900畝廣州工業倉儲用地，這個工業倉儲用地的用處是什么呢？據了解，富力這個物流地產項目正在進行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業態。 這種現象沒有辦法區別是否違規。開發商從頭到尾也都是按照政策范圍內操作，只是最終產品的使用功能轉換了。 熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現代城和建外的SOHO通過集納時尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據了解，建外SOHO的土地立項并非商業地產項目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。 為此，潘石屹說“政府給地產商劃定一個圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準的情況下。” 土地在開發之前有很多名目，比如有工業用地（工業地產）、倉儲用地（物流地產）、住宅用地和商業用地等。根據土地的用途不同，土地的價格也不同。 寫字樓立項與住宅和公寓立項的在很多方面相差很多，住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50％，顯然用住宅立項的土地建造具有寫字樓功能的住宅會獲取更為豐厚的利潤。 在使用年限上，住宅用地為70年，而商業寫字樓或者工業和其他用地一般為40年或50年。如果說住宅用地的價格為500元/平米時，商用地價就可能是1000元/平米，同樣一塊地，開發立項不同價格差別很大。 實際還遠不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價。這其中的成本收益相當可觀。 此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設備和收費標準上，包括電、水、層高等也不同，物業管理費、房產稅等也相差很多等等。這種住宅與寫字樓的交叉換位，也開始大量發生在物流地產上，工業用地與商業用地之間差距之大，更遠在住宅與寫字樓之上。 土地立項不同而導致巨大的利益差異，致使開發商改變土地的使用意圖和使用性質已經不是新鮮的事情。 精明的開發商在土地審批和建設上并不存在“違規”，問題的關鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴加管理，地產商的相對廉價圈來的地還會巧妙地運作其他地產項目，單就一個土地預審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。 也許政府在進行土地規劃之時要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個合理配置國有資源的角色，制訂一個“多贏”的政策，是一道政府是否稱職的考題。 第五是商業魔式策劃，這個環節我在前面已講了很多，這里就不再講了，整個商業社會最高級的機密和最玄妙的技巧，都包括在商業魔式策劃里了。越是暴利的行業，越是成功的企業，商業魔式越是高明。這個大家可以自己去研究。
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發表于 2020-7-1 11:29:25
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